2 יעדים שונים ב”חצר האחורית” של ישראל- מרחק של שעה-שעתיים טיסה, עם טיסות מאוד זולות שמקלות על גישה לנכס ופיקוח על ניהולו. אותו מזג אוויר, אותה שפה והרכב אוכלוסייה דומה, ובכל זאת – מה ההבדל בין השקעה בנדל”ן ביוון לעומת השקעה בנדל”ן בקפריסין ומה היתרונות של כל אזור?

השקעה ביוון נהייתה מאוד פופולרית בקרב ישראלים בשנים האחרונות והרבה כסף ישראלי נכנס למדינה. קפריסין, לעומתה, עוד נחשבת כ”כוכב עולה” בשוק הנדל”ן ב 3 השנים האחרונות. ללא ספק, יוון היא המדינה הכי יפה באירופה (לטעמינו לפחות), עם 6000 איים, נופים הרריים, היסטוריה עשירה וערים קוסמופוליטיות המהוות עורק חשוב ביבשת האירופית. קפריסין היא כמו אחותה הקטנה של יוון ושטחה כמחצית גודלה של ישראל, עם רק כ 1.5 מיליון תושבים.

החיים בקפריסין מול החיים ביוון –

בקפריסין כמעט כולם דוברי אנגלית, ישנה מערכת חינוך טובה, ציבורית ופרטית, שגם כוללת שלוחות של אוניברסיטאות בריטיות באי. ככלל, ההשפעות הבריטיות באי מאוד מורגשות לא רק בחינוך, אלא גם במערכות ביורוקרטיות שונות של המדינה ואף ישנם אזורים באי שעדיין בשליטה אנגלית. קפריסין נחשבת למדינה מאוד רגועה, בעלת קצב ים תיכוני מאוד נינוח עם רמת הפשיעה הכי נמוכה בכל אירופה ומספר 4 ביחס לכל העולם. ביוון, לעומת זאת, בעיות של הגירה ונתוני אבטלה גבוהים מעלים את רמת הפשיעה, נתון רלוונטי בעיקר בערים ובריכוזי תיירות גדולים בלבד.

תושבות ואזרחות קפריסאית-אירופאית מול תושבות יוונית-

אחת ההטבות הגדולות בהשקעה בסכומים גבוהים בקפריסין היא תוכנית התושבות המאפשרת חיים לכל החיים ולכל בני המשפחה, אבל פה מדובר בהשקעה מינימלית של 300,000 אירו עבור תושבות קפריסאית. 

ביוון, קיימת תוכנית תושבות עבור סכום התחלתי של 250,000 אירו.

מיסוי נדל”ן ביוון מול נדל”ן בקפריסין-

ראשית, בין יוון וישראל קיימת אמנת מס ולמרות שקיים הרבה עניין וצפי עתידי לכינון אמנה דומה בין קפריסין וישראל, נכון להיום עוד אין.

מס רכישת נדל”ן ביוון נמוך ועומד על 3%. בקפריסין אף יותר כיוון שבשנים האחרונות המדינה מעודדת השקעות זרים ונותנת 50% הנחה על מס הרכישה: רק 1.5% על 85 אלף אירו ראשונים ו 2.5% על מדרגת מחיר 85-170 אלף אירו.

ביוון, נכון להיום, אין מס שבח על השקעות נדל”ן ולעומתה מס השבח בקפריסין הוא 20% מהרווח (למרות שחשוב לציין שקיים פטור של 18,000 אירו רווח ראשונים עליהם המוכר אינו ממוסה). חשוב לציין שהשיח המקומי, פוליטי, ביוון מצביע על כוונת חיקוק מס שבח, דבר שישפיע על השקעות בטווח הבינוני-רחוק. מי שמתכנן קניית נכס ומכירתו בטווח הקצר כדי להספיק ולהנות מהפטור, כנראה לא יהנה מעליית ערך מספיקה, שגם היא, יכולה בקלות להתקזז מול שער החליפין של היורו מול השקל. לכן, קחו בחשבון את הנתון הזה והסיכוי שלו להשתנות בעתיד.

נתון נוסף וקריטי לחישוב תשואה מהשקעה בנדל”ן הוא המס על השכרת נכסים. המס על רווח מהשכרת נכסים ביוון מתחיל ב- 15% (ועולה פרוגרסיבית עד 45%). לעומתו, אין מס על השכרת נכסים בקפריסין עבור 20,000 אירו רווח שנתי ראשון. מעבר לאותו סכום, קיים מס פרוגרסיבי שלרוב לא רלוונטי או משפיע מעט.

דרכי התמודדות עם המשבר הכלכלי הגדול של 2012-2013: יוון מול קפריסין –

אם בוחנים את דרכי ההתמודדות ביציאה מהמשבר המטלטל שפקד את יוון ובעקבותיו את קפריסין ב 2012-2013, אז הנתונים בשטח מרתקים. מעניין לבחון איפה כל מדינה ממוקמת היום, גם מבחינת החוסן הכלכלי וגם במניעה של משבר עתידי פוטנציאלי:

• מקובל להסתכל על התמ”ג (תוצר מקומי גולמי) כמדד להשוואה בין התפתחות כלכלית של מדינות ופה ניכר הבדל גדול מאוד בין המדינות. התמ”ג לנפש גבוה הרבה יותר בקפריסין מאשר ביוון והפער בין שתי המדינות אף התעצם מאז המשבר.
• דירוג האשראי של קפריסין על ידי כל(!) חברות האשראי גבוה יותר מיוון. כלומר, הצפי ליכולת העמידה של המדינה בהתחייבויות הכלכליות גבוה יותר. מאז המשבר של 2012-2013, אפשר לראות שעדיין, יחס החוב הלאומי מתוך התמ”ג יותר נמוך בקפריסין לעומת יוון שאמנם סיימה לשלם את חובותיה לאיחוד האירופי בעקבות המשבר הפיננסי בגדול אבל עדיין שרויה בחובות עמוקים שאף עלו ביחס לתוצר לאורך השנים האחרונות. זוהי הוכחה נוספת להבדל בחוסן הכלכלי בין המדינות. יוון שרויה ברמת חובות שהצפי לסיום החזרם רק עוד 2 דורות ב- 2070. 
• הסתכלות על דור העתיד – השקעה במערכת החינוך בקפריסין גדולה פי 2 (ביחס לתקציב) ביחס ליוון.
• רפורמות כלכליות, מיגור “כסף שחור” והשקעות לא יציבות – תוכנית ההצלה האירופית אלצה את קפריסין להטמיע צעדים למיגור השקעות מפוקפקות ולהגדיל את רמת השקיפות באי. השינוי כלל רפורמות בתחום הפנסיה והפרטות במגוון תעשיות. הידיעה שכל העולם רואה ובוחן כל מהלך של הממשלה המקומית הניע שינוי אדיר וחיובי. השקעות, כולל כספים זרים שבעבר התקבלו בברכה, אפילו של “אוליגרכים” שהשתמשו פעם בקפריסין כמקלט מס כבר לא מתקבלים באי בלי אימות מדוקדק של מקור הכסף וייעודו. כיום, לקיחת משכנתא או אפילו פתיחת חשבון בנק ללא הלוואה מותנים באישור יכולת כלכלית ובדיקת נאותות קפדנית של הלקוח. ביוון, מאז תוכנית ההצלה האירופית, הממשלה נקטה מספר פעולות כדי להבריא את הכלכלה. כדי לשפר את גביית המע”מ, ניתנו הטבות מס עבור דיווח על תנועות כסף והמיסוי העקיף גדל בצורה משמעותית כדי לשפר את המאזן המדיני. פעולות אלו תרמו אך לא שינו משמעותית את העובדה שהכלכלה היוונית עדיין מסתמכת על כלכלת צללים (כסף שחור) הנסתרת משלטונות המס. בנוסף, למרות שעברו לא מעט שנים מאז פרוץ המשבר, עדיין אין מתן אשראי או משכנתאות מהבנקים.
• ביוון אחוז האבטלה מהגדולים באיחוד האירופי ופי 2 ביחס לאחוז האבטלה בקפריסין. בשקלול נתוני האבטלה הגואים עם המשכורות הנמוכות (אחד הנמוכים באירופה) אפשר לסכם שאין להסתמך כלל על שוק מקומי שיכול לעמוד בתשלום שכירויות או קניית נכסים לא בהווה ולא בעתיד הנראה לעין. המצב בקפריסין משמעותית יותר טוב ביחס ליוון.

המסקנה שלנו היא שהשקעה בנדל”ן ביוון עדיין מאוד מסוכנת ובעייתית. רמת האבטלה, אחוז השוק שחור ביחס לשאר המשק והחוב המדיני הגבוה מייצרים חוסר יציבות פוליטית וחוסר ודאות ביחס להחלטות ממשלה בנוגע להשקעות זרים במדינה. יחד עם זאת, מחירי הנדל”ן ביוון צנחו ביחס למחירם טרום המשבר של 2008, יוון מפגינה צמיחה שנתית ואנחנו מאמינים שיום אחד המחירים יחזרו למחירם טרום המשבר. קפריסין לעומתה, מראה יציבות שנתית, עקביות וחוסן כלכלי מדיני גבוה ולכן מהניתוח שלנו עולה שהשקעה באי הקפריסאי היא בטוחה ומשתלמת הרבה יותר.

נשמח לפרט על כל אפיק השקעה וההזדמנויות הרלוונטיות אליו בהתאמה לצרכים שלכם. צרו אתנו קשר עוד היום