יזמות נדל"ן ובנייה בקפריסין

קפריסין היא יעד מאוד פופולרי ליזמות ובניית נדל"ן. קרוב לישראל – אפשר לטוס ולחזור באותו היום, מנטליות ים תיכונית מוכרת והוצאות בניה פחותות. הצמיחה היא בשיאה, ישנם הרבה אזורים בתהליכי פיתוח ופרויקטי ענק עירוניים שמשנים את הערים בצורה מהותית. מהקזינו הכי גדול באירופה ומגרש הגולף הענק שצמוד אליו בלימסול, לפרויקט המרינה והנמל עם שטחי המגורים והמסחר החדשים של לרנקה ועד לאוטוסטרדה חדשה בין פאפוס לפוליס יחד עם פתיחת קמפוסי לימודים ואוניברסיטה חדשה. אלו פרויקטים שמשנים את מגמות הבנייה בשוק. אותם פרויקטים כבר קורים, הם לא בשלב ההיתרים אלא הטרקטורים כבר עובדים על הקרקע. במקביל, ישנם שטחים ריקים ובניינים ישנים בדיוק באזורים האלו שעוד מחכים לפיתוח עם סביבת מס שמקלה על שורת הרווח ומס חברות המאוד נמוך שעומד על 12.5%.

ההזדמנויות הן רבות, צריך עין שיודעת לאתר אותן, שותף אמין קפריסאי וכמובן יזם מנוסה שמחפש דריסת רגל לבנייה בקפריסין. בשביל זה אנחנו פה ונשמח לחלוק כמה דוגמאות עדכניות ל 2024. 

קרקעות ושטחים בקפריסין:

מחירי קרקעות ושטחים בקפריסין משתנים לפי האזור והמרחק מהים. משתנים כמו גודל, צורה, אחוז השטח שניתן לנצל לטובת בניה (Build Coverage) וכמה מ"ר ניתן לבנות (Build Density) הם גורמים מכריעים.

קיים הבדל בין: 

Plot – לרוב מדובר בשטח עם גישה לכביש ולתשתיות המים והחשמל. 

Land – שטח אדמה שצריך לעבור תהליך פרצלציה שייקח זמן וכסף עד שייחשב כ Plot.

בלימסול לדוגמה, במרכז העיר (שכונות מזרחיות כמו Papas, Neapolis, Potamos Germasoyias) מחירי שטחים בגודל של כ- 500 מ"ר ינועו בין 700K-1.2K. בשכונות מתפתחות מעל הכביש הראשי ובאזור זקאקי המחירים יהיו זולים יותר וינועו בין 400K-450K. 

2 דוגמאות עדכניות מהשטח (נכון ל- 2024) בלימסול: מגרש של כ 500 מ"ר, ממש במרכז העיר, פחות מקילומטר מהים, עם 80% צפיפות בניה ו 45% כיסוי שטח עולה 900 אלף אירו (במקרה הזה לא יכלול מע"מ כיוון שיש עליו מבנה עומד להריסה). דוגמה נוספת היא לאדמה גדולה של 25,000 שניתנת לחלוקה ומכירה של 8 מגרשים שונים במיקום מעולה באזור זקאקי. עלות מגרש בודד היא סביב 1 מיליון אירו ומאפשרת בנייה של בניין אחד או שניים (סה"כ 18-20 דירות). 

מנגד, בלרנקה, מחירי הקרקעות הם מחצית מזה. כמה דוגמאות עדכניות נכון לכתיבת שורות אלו:

שטח במיקום טוב במרכז העיר, מרחק קצר מהים, 400 מ"ר עם צפיפות 140% וכיסוי קרקע של 50%, כולל תוכניות קיימות לבניית בניין עם 4 קומות יעלה 300K אירו.

שטח של 500 מ"ר במיקום מצוין ליד הנמל החדש של לרנקה וליד מלון רדיסון בלו עם צפיפות בניה של 120% וכיסוי קרקע של 50% יעלה 330K אירו.

שטח ממש צמוד למרינה החדשה, עם נוף מושלם ופתוח לים, מתאים למגורים או משרדים. 300 מ"ר עם צפיפות בנייה של 140% יעלה 500K אירו. 

כמובן שמחירי הקרקעות גם מושפעים מביקוש שבזמן כתיבת שורות אלו נמצא בשיאו לאור כניסת קהל מזרח אירופאי בקנה מידה שלא היה כדוגמתו עד היום וחוסר בהיצע דירות. חומרי הגלם בעולם כולו אמנם במגמת עלייה, אבל עלויות עבודה וכוח אדם עדיין זולות יותר בהשוואה לישראל. במידה ואתם מעוניניים לבדוק את השטח והיתכנות לפרויקט – נשמח לחבר לשטח מתאים שעונה על הצרכים. 

תכנון הבנייה:

ישנם כמה דגשים לתכנון: 

ראשית, מבחינת הגדרה, בקפריסין הכוונה במספר החדרים בדירה לחדרי שינה בלבד (לא כולל הסלון).

• מרפסות – לא נכללות בחישוב השטח הבנוי המותר, הן נבנות כתוספת. 
• אנרגיה מתחדשת – אפשר להוסיף 5% לשטח הבניה המותר עבור שימוש באנרגיה מתחדשת כדוגמת פנלים סולריים, תלוי אזור, לא תמיד רלוונטי.
• תוספת בניה – קניית 5% תוספת בנייה – תלוי אזור, לא תמיד רלוונטי. ניתן לעיתים לקנות 5% זכויות בנייה נוספות ממבנים לשימור שלא ניצלו את זכותם בחוק ובכך להגדיל את שטח הבנייה. האישור על כך יכול לקחת מספר חודשים (6-9 חודשים) ורק אז אפשר לגשת לשלב ה town planning permit (שגם אותו ייקח 6 חודשים לקבל). נסיוננו אומר שיש להזהר מאדריכלים הטוענים שיש ביכולתם לקצר את הזמנים ל 3 חודשים בלבד.

בקפריסין, לא חסר "חאפריות" ורמת גימור נמוכה. חשוב לשים לב שמחיר הוא לא הפקטור היחידי כיוון שעם חומרים לא איכותיים (כמו למשל דלת חסינת אש שמתומחרת ב 450 אירו בלבד) לא יתקבלו אישורי גמר לפרויקט ולא יהיה רישום של היחידות בטאבו. בנוסף, בשוק מאוד תחרותי ובאזורים רווי בניה, מתבקשת השוואה בין פרויקטים ולכן לפעמים הקושי של חלק מהקבלנים למכור. 

בכל מקרה, אנחנו ממליצים לקחת מנהל מקומי לפרויקט ועדיף כמה שיותר מוקדם (אפילו בשלב סגירת האדריכל). למנהל פרויקט יש כוח מיקוח גדול יותר מול שאר אנשי המקצוע ויש לו הרבה נסיון וקשרים מול השוק המקומי. 

אני גם ממליצה תמיד על עורך דין/אדריכל/קבלן מהעיר בה יבנה הפרויקט, במיוחד בשלב הגשת היתרים. קשרים בין אישיים ונסיון עוזרים לקצר טווחי זמן (עד כמה שאפשר, כי בכל זאת, לטוב ולרע, מדובר בקצב קפריסאי וחשוב להיות מודעים לזה…). אנחנו פה גם בשביל השלב הקריטי הזה – לזהות מיהם אותם אנשי מפתח שיוכלו להוות עוגן עבורכם בקפריסין.

היתרים ותהליך:

אלו השלבים בתהליך התחלת הבנייה:

1. הוצאת היתר מוניציפלי (Town planning)- אישור עבור התכנון והייעוד של הבנייה בהתבסס על תוכנית אדריכלית: מטרת הבניה (מגורים/מסחרי), גודל, מספר קומות וכו'. קבלת ההיתר תקח בין חודש אחד (במקומות מסוימים, כמו לימסול, עבור בית בודד יש מסלול מהיר שלוקח כחודש) ל 6-9 חודשים עבור בניין. 
2. התחלת מכירה – ניתן להתחיל מכירת דירות "off plan" לאחר הגשת ההיתר המוניציפלי.
3. הוצאת היתר בניה (Building Permit)- אישור טכני עבור מפרט הבניה עצמה בהתבסס על תכנון הנדסי. קבלת ההיתר תקח סביב 3 חודשים. 

עלויות בנייה:

ישנן דרכים שונות להרכיב עסקה. 

1. עלות סופית "הכל כלול" (תכנון ובניה)- נניח סביב 1300-1700 אירו למ"ר (תלוי רמת גימור כמובן ולכן הטווח הרחב) נכון לכתיבת המאמר ובהנחה שמדובר בשטח שכבר מוכן לבניה מבחינת תשתיות. 
2. לחלק את הבנייה לשלבים ולשמר את האפשרות לצאת למכרז על כל שלב – לקחת אדריכל, לתכנן תוכנית שלד ואז לצאת למכרז קבלנים. מבחינת פירוק עלויות במקרה כזה, אפשר לצפות למשהו בסדר גודל הזה (% מתוך עלויות הבניה):
   1.  אדריכל – 5% כולל תכנון ראשוני ולאחר מכן תכנון מפורט.
   2. מהנסי בנייה – סביב 3.75% כולל את כולם (אפשרי לסגור גם דרך חיבורי אדריכל).
   3. בנייה עצמה – 1400 למ"ר. בהנחה שמדובר במפרט סטנדרטי, קבלן ממוצע ולא בתוספות בניה כגון בית חכם וחימום תת רצפתי וכו'.
   4. פיקוח על הבנייה – 3%.
   5. בדיקת איכות הבנייה והגשת היתרים – 1%. 

שיפוץ בניינים ישנים:

חידוש ושיפוץ של בניינים ישנים, במיוחד באזורים מרכזים, תיירותיים, יכולה להיות אלטרנטיבה מעולה ופשוטה יותר לבניה. נכון לעכשיו, היצע הבניינים בלימסול הוא משמעותית קטן יותר לעומת פאפוס ולרנקה הפחות מפותחות והבנינים בהן ישנים יותר (במיוחד בלרנקה). כמובן שגם מבחינת מחירים, לימסול היקרה יותר מבין כל הערים בקפריסין. לדוגמה, בנין בן 3 קומות (140 מ"ר כל קומה), לא רחוק מהעיר העתיקה בלימסול, עם 9 יחידות דיור (5 דירות חדר שינה אחד & 4 דירות סטודיו), כולל חנות בקומת הקרקע (+קומת מזנין) וחניה תת קרקעית יעלה 1.5 מיליון אירו. מנגד, בנין בסדר גודל דומה, בעיר העתיקה של לרנקה, ממש ליד הים ובמרכז העניניים (במיקום אפילו טוב יותר מהבנין בלימסול), יעלה סביב 1M אירו. בפאפוס, באזורי התיירות המרכזים, ליד הים, יהיה מאוד קשה למצוא בנין למכירה והסיכוי גדול יותר לכיוון אזור העיר העתיקה ופאפוס עילית (לא ליד הים).

הכוונה במאמר זה הייתה לתת מושג ראשוני בלבד של השוק הקפריסאי. כמובן, ישנם הבדלים משמעותיים בין בניית וילה לבניין רב קומות ובין אזורים שונים באי.

נשמח לייעץ, להמליץ, לחבר לגורמים מקומיים וללוות בתהליך. מוזמנים ליצור קשר.