יזמות נדל"ן ובנייה בקפריסין

תכנון ובנייה

מרפסות – לא נכללות בחישוב השטח הבנוי המותר, הן נבנות כתוספת.

אנרגיה מתחדשת – אפשר להוסיף 5% לשטח הבניה המותר עבור שימוש באנרגיה מתחדשת כדוגמת פנלים סולריים, תלוי אזור, לא תמיד רלוונטי.

תוספת בניה – קניית 5% תוספת בנייה – תלוי אזור, לא תמיד רלוונטי. ניתן לעיתים לקנות 5% זכויות בנייה נוספות ממבנים לשימור שלא ניצלו את זכותם בחוק ובכך להגדיל את שטח הבנייה. האישור על כך יכול לקחת מספר חודשים (6-9 חודשים) ורק אז אפשר לגשת לשלב ה town planning permit (שגם אותו ייקח 6 חודשים לקבל). נסיוננו אומר שיש להזהר מאדריכלים הטוענים שיש ביכולתם לקצר את הזמנים ל 3 חודשים בלבד.

בחירת קבלן מבצע  

כיזמים, בחירת הקבלן, הנה אחת ההחלטות החשובות ביותר שתעשו. בקפריסין, לא חסרים "חאפרים" שלא מתמחרים נכון את הפרוייקט ו/או מספקים רמת גימור נמוכה תוך אי עמידה בלוחות זמנים. לכן חשוב מאוד לדעת מול מי עובדים. 

בבחירת קבלן, חשוב לשים לב שהמחיר הוא לא הפקטור היחידי כיוון שעם חומרים לא איכותיים ותמחור מוטעה (כמו למשל דלת חסינת אש שמתומחרת ב 450 אירו בלבד) לא יתקבלו אישורי גמר לפרויקט ולא יהיה רישום של היחידות בטאבו.  

אנחנו ממליצים לשכור מנהל מקומי לפרויקט ועדיף כמה שיותר מוקדם (אפילו בשלב סגירת האדריכל). מנהל פרוייקט איכותי ידאג לפתור בעיות לפני הופעתם ואף להוזיל את עלות הפרוייקט באמצעות כוח מיקוח גדול יותר מול שאר אנשי המקצוע. כמו בישראל, גם כאן, קשרים הם חלק גדול מהמשחק.

אנו גם ממליצים תמיד על בחירת אנשי מקצוע (עורך דין/אדריכל/קבלן) מהעיר בה יבנה הפרויקט, במיוחד בשלב הגשת ההיתרים. קשרים בין אישיים ונסיון עוזרים לקצר טווחי זמן (עד כמה שאפשר, כי בכל זאת, לטוב ולרע, מדובר בקצב קפריסאי וחשוב להיות מודעים לזה). 
אנחנו כמובן, נשמח לעזור ולחבר אתכם עם אנשי מקצוע הגונים, איכותיים אשר יעניקו לכם את התמורה הטובה ביותר. 

תהליך קבלת היתרים

אלו השלבים בקבלת ההיתרים בקפריסין ובהתחלת הבנייה:

הוצאת היתר מוניציפלי (Town planning)– אישור עבור התכנון והייעוד של הבנייה בהתבסס על תוכנית אדריכלית: מטרת הבניה (מגורים/מסחרי), גודל, מספר קומות וכו'. קבלת ההיתר תקח בין חודש אחד (במקומות מסוימים, כמו לימסול, עבור בית בודד יש מסלול מהיר שלוקח כחודש) ל 6-9 חודשים עבור בניין. 
התחלת מכירה – ניתן להתחיל מכירת דירות "off plan" לאחר הגשת ההיתר המוניציפלי.

הוצאת היתר בניה (Building Permit)– אישור טכני עבור מפרט הבניה עצמה בהתבסס על תכנון הנדסי. קבלת ההיתר תקח סביב 3 חודשים. 

תמחור פרוייקט יזמות 

כמו בישראל, גם בקפריסין, ישנן מספר שיטות לתמחר פרוייקט.

עלות סופית "הכל כלול" (תכנון ובניה)– נניח סביב 1500-2000 אירו למ"ר (תלוי רמת גימור כמובן ולכן הטווח הרחב. יש כאלו שמתמחרים אף נמוך יותר, מנסיונינו, בסוף זה יוצא הרבה יותר) נכון לכתיבת המאמר ובהנחה שמדובר בשטח שכבר מוכן לבניה מבחינת תשתיות. 
תמחור לפי שלבים – שבירת הפרוייקט לשלביו השונים ותמחור כל חלק בנפרד. לקחת אדריכל, לתכנן תוכנית שלד ואז לצאת למכרז קבלנים. מבחינת פירוק עלויות במקרה כזה, אפשר לצפות למשהו בסדר גודל הזה (% מתוך עלויות הבניה):
 אדריכל – 5% כולל תכנון ראשוני ולאחר מכן תכנון מפורט.
מהנדסי בנייה – סביב 3.75% כולל את כולם (אפשרי לסגור גם דרך חיבורים שלנו).
הבנייה עצמה – 1200-1500 אירו למ"ר. בהנחה שמדובר במפרט סטנדרטי, קבלן ממוצע ולא בתוספות בניה כגון בית חכם וחימום תת רצפתי וכו'.
פיקוח על הבנייה – 3%.
בדיקת איכות הבנייה והגשת היתרים – 1%. 

חידוש בניינים ישנים

חידוש ושיפוץ של בניינים ישנים, במיוחד באזורי תיירות מרכזיים, יכולה להיות אלטרנטיבה מעולה ופשוטה יותר לבניה. נכון לעכשיו, היצע הבניינים בלימסול הוא משמעותית קטן יותר לעומת פאפוס ולרנקה הפחות מפותחות והבנינים בהן ישנים יותר (במיוחד בלרנקה). כמובן שגם מבחינת מחירים, לימסול היא היקרה יותר מבין כל הערים בקפריסין.

לדוגמה, בנין בן 3 קומות (140 מ"ר כל קומה), לא רחוק מהעיר העתיקה בלימסול, עם 9 יחידות דיור (5 דירות חדר שינה אחד & 4 דירות סטודיו), כולל חנות בקומת הקרקע (+קומת מזנין) וחניה תת קרקעית יעלה 1.6 מיליון אירו.
מנגד, בנין בסדר גודל דומה, בעיר העתיקה של לרנקה, ממש ליד הים ובמרכז העניניים (במיקום אפילו טוב יותר מהבנין בלימסול), יעלה סביב 1M אירו. בפאפוס, באזורי התיירות המרכזים, ליד הים, יהיה מאוד קשה למצוא בנין למכירה והסיכוי גדול יותר לכיוון אזור העיר העתיקה ופאפוס עילית (לא ליד הים).

בין אם אתם נמצאים בשלב בדיקת ההתכנות, או שכבר החלטתם על כיוון השקעה, אנחנו נשמח לעזור, לכוון ולענות על שאלה שיש לכם.